馬來西亞

（柔佛 新山26日訊）特區產業價格持續攀升，迷你倉房產項目越建越多，目前的房市是否太熱？2014年預算案推出系列打房措施，投資者若要進場，是否"為時已晚"？特區房產發展成為"華社首辦馬來西亞依斯干達特區研討會"熱門話題，眾主講者相繼提出他們的專業看法。Rahim&Co.柔州董事呂茳禾分析，特區房產項目的發展不能以"都沒有那麼多人住！"為思考方向，房產不能用一般供應法則來預測未來，因為房產項目是最重要的投資工具之一，加上特區利好消息不斷，需求逐步上漲，未來發展具亮點，房價仍在"成長期"。呂茳禾也是馬來西亞產業仲介師協會柔州分會會長。他表示，剛出爐的2014年預算案雖會讓市場波動，但市場整體一般是處於"短期波動，長期上揚"的狀態。柔州屋價還有上漲空間呂茳禾指出，大馬住宅價格指數上漲，但市場週期較其他國家平穩，加上人口、需求相對增加、土地減少，房價肯定上揚。"此外，產業能抵消通貨膨脹，亦是消費性商品。"他表示，柔州的屋價從2009至2013年，上漲了31%，雖然有些高，但接下來還有上漲的空間；特區本身的房產價格漲幅雖在2010年開始大幅上揚，不過仍次於吉隆坡、雪蘭莪、檳城，以房價收入比來看，特區整體房價尚算合理。他也說，新加坡房價大幅攀升，在"新新關係"下，新山與新加坡的雙城模式猶如深圳與香港，將有更多的新加坡人住在新山，到新加坡工作。他指出，2012年特區新屋市場以收入較高的49%為對象，意味著51%的人，即月收入4千令吉以下的家庭買不到新房子，而新屋市場當中，動工項目最多的以高樓住宅為主，排屋數量極少。努沙再也區產業升值空間大呂茳禾說，新山高樓住宅項目大幅上升的情況自2010年起顯著，然而，若按公寓存量來看，新山現有的存量是8%，未來將增至33%，反觀吉隆坡目前的存量是39%，未來將增至93%，後者的增幅更顯著。他也說，身為房地產投資者，努沙再也區的產業是不錯的考慮範圍，因為該區屬年輕產業區，未來升值的空間較大，鼓勵長期持有。另一方面，他表示，有建議房產項交易蓬勃，產業估價師的行業非常吃香，市場需求大。何文雄：獅城人購買力強特區房價或超越隆何振順研究公司特別計劃經理何文雄預測，在新加坡人購買能力的驅使下，特區的房價逐步逼近吉隆坡，往後甚至有可能超越吉隆坡。何文雄分析，特區的人口增長比率較其他城市來得明顯，需求因此增加，加上新加坡人的購買能力逐漸反映在新山的房價上。他也說，一個城市若要蓬勃發展，注重的不單是人口，而是要有才華、熟練技術的人口注入，做不到這點，城市或會陷入"死城"的窘境。他表示，各個城市爭相吸引人材，而一個城市若有較好的福利，人口就會往那個地方去，這是一項邏輯的增長。在此前提下，新加坡猶如"經濟磁鐵"，吸引不少大馬國人到該國發展。他認為，馬新兩國若沒有"交通阻塞"的阻礙，基礎建設提昇，新山房產價值就不一樣了。新山每周都有新公寓推介談到特區發展，外國人有何看法，而本地專才又有何吸納外國專才的對策？凱斯馬丁：半年料3萬單位售出iPAC集團首席執行員凱斯馬丁說，根據他的觀察，發現新山幾乎每個週末都會新的公寓項目推介，而他粗略的估計，新山6個月來應該有3萬個公寓單位售出。他說，若上述3萬個公寓單位的買主在同一時段出售或出租單位，市場是否能承受得來，取決於地區的發展，意即地區必須要有相應的商業發展與設施。劉聖烈：鼓勵華商參與發展前國際管理諮詢協會理事會（ICMCI）副主席與亞太區主席劉聖烈強調，態度決定命運，因此他鼓勵華商積極參與特區的發展項目，惟前提是避免盲從跟風。西瓦古瑪蘭：透過學府栽培人才首mini storage署專才機構外國人才部門主任西瓦古瑪蘭表示，在吸納外國人才方面，政府提供相關的人才居留證，方便他們在我國發展。此外，該部門也與大專學府配合，透過學府栽培特定領域所需的人才。鄭丁賢：發展計劃若成功特區將讓大馬接軌國際鄭丁賢在主持大會綜合討論時點出，大馬依斯干達特區將打造出一個新的模式，包括各族群融合、友善的居住環境，是大馬發展的一個重要參考。"如果在特區可行，可以擴大至柔州其它地區甚至全國，創造一個開放的社會環境，以及更自由的經濟模式。"他說，許多人將馬新比喻為深圳和香港。然而，香港對中國的影響不僅僅是資金和技術的層面，還包括了思維、管理模式。"依斯干達特區發展計劃若成功，能讓馬來西亞與國際接軌，成為國家轉型的重要橋樑。"討論環節摘錄內容大會綜合討論環節中，鄭丁賢分別向嘉賓提出問題，摘錄內容鄭丁賢問：在依斯干達特區發展計劃的推動下，我看到新山在蛻變，但是新山人眼中的新山似乎還停留在過去的階段。請問，依斯干達對新山社會的文化和經濟帶來甚麼樣的衝擊？陳再藩答：新山人習慣用舊的認知，去看待新的發展。我們對各項發展計劃如果缺乏經驗，應該嘗試去開發。舉例來說，新山陳旭年街的協裕麵包店，吸引不少遊客的青睞，應該效仿澳門的綠豆糕，開發創意的包裝。鄭丁賢問：新山城市轉型計劃，對新山的社會及經濟帶來甚麼影響？依斯干達特區發展局扮演著甚麼樣的角色？邁穆娜答：依斯干達特區的發展步伐比我們預期中更快，在落實這些發展項目的同時，我們也關注要如何與人民分享這塊"大蛋糕"。這整個轉型計劃將刻劃出更好的生活素質、社會包容性及社會和諧。鄭丁賢問：華社在政府提出政策時，一開始會先感到懷疑，而沒有察覺到其中所帶來的挑戰。那麼，保守的華社應該以甚麼心態來迎接這些發展政策？羅烈賢答：我相信華社不是批評，而是對有關政策沒興趣。新山自2006年特區發展計劃推出以來，國內外發展商都迎來商機，發展商賺了很多桶金。或許華社在傳播訊息方面做得較少，我們應該洞察益處，搭上這班船。鄭丁賢問：華社目前面對觀念上的轉變，新山中華公會要如何做好這方面的教育工作？林奕欽答：教育文化已達到水平線，目前需要的是轉型。很多人對於依斯干達特區發展計劃的完整遠景和概念都一知半解，我們華社有責任舉辦類似今天的研討會。新山目前正轉型為智慧型的大城市，與此同時，必須培養人文素質。政府的政策不能朝令夕改及制定繁文縟節，以免國家發展遇上瓶頸。新山和新加坡未來雖可能不會變成深圳和香港，但雙邊未來投資關係肯定能變得更密切，因為新加坡和新山的一堤之隔，也會讓特區前景變得更好。鄭丁賢問：我上個月前往新加坡與該國總理李顯龍會面，他提到了依斯干達特區對新加坡的影響力，從政治角度方面看，這是一個很大的突破。你如何看待"新新關係"未來的挑戰？呂江禾答：新山地多，人也多；新加坡地少，人也少。目前新加坡已儘量將工業帶到依斯干達特區，但也造成發展商多建較大型的工廠、人才外流和屋價上漲的現象。從深圳及香港的模式來看，未來的新加坡人有可能會在新加坡工作，在新山居住，而不再只是將新山當作週末的居所。鄭丁賢問：依斯干達特區將設立17所院校，它的發展需要專業的人才，我們要如何配合這種導向塑造更多精英和人才？祝家華答：大馬依斯干達特區是一個實驗點，從教育的角度來看，應該從"小開放"進化成"大開放"，使我國的教育邁向國際化。我們在吸收人才方面應該更具備彈性，以南方大學學院為例，未來可能開辦綠色環保、估價師等課程，效仿新加坡所實施的開放性政策。如果出現新的"新新關係"，將帶動新的區域整合。【大事件：2014財政預算案】;儲存